Відбудова і корупція. Які й у кого плани на сільськогосподарську землю?
Інформацію про те, що проєкт піде в турборежимі на друге читання, громадська ініціатива «Голка» отримала тиждень тому. І з того часу неодноразово зверталася до головного автора, народного депутата Дмитра Кисилевського («Слуга народу »), аби одержати фінальний текст.
Було зрозуміло, що його не віддаватимуть до останнього, щоб унеможливити якісний аналіз.
Посилання на текст закону на сайті Верховної Ради дали лише в п’ятницю близько 00:00 ночі, для ознайомлення залишився по суті лише один робочий день — понеділок. Але навіть за цей час вдалося виявити серйозні ризики. Ініціатива не тільки блокує євроінтеграційні процеси, а й є корупціогенною.
Будь-який забудовник чи інвестор хотів би змінювати цільове призначення землі без додаткових проблем з громадою чи місцевою владою. Так от, попри європейську практику, нова ініціатива дозволяє робити це поза межами населеного пункту, якщо немає містобудівної документації. І для цього не потрібен проєкт землеустрою. Мова йде про будівництва промислових і сільськогосподарських підприємств.
«Ми працюємо зараз над містобудівним кодексом у робочій групі й вивчаємо кращі світові практики. Якщо громада не запланувала нічого поза межами населеного пункту, це не означає, що можна робити там що хочеш. Громада може це вирішити в будь-який момент. А якщо дозволити робити те, що пропонують у цій ініціативі, то думка людей про те, як розвивати свої громади, не буде врахована взагалі», — наголошує народна депутатка й голова робочої групи Ганна Бондар («Слуга народу»).
Схожі правила для будівництва промислових об’єктів уже діють, але лише для евакуйованих із зони бойових дій підприємств. І термін дії цих правил — до кінця воєнного стану. Тобто в новому законопроекті мова не йде про вирішення нагальної проблеми під час війни. А діяти ці нововведення будуть ще 5 років після її завершення.
“Законопроєкт регулює процедуру зміни цільового призначення землі. Тобто ситуацію, коли власник може змінити призначення своєї ділянки з с/г на промислову. Зараз ця процедура є надзвичайно корупціоногенною. Корупція при зміні цільового призначення землі оцінюється мільярдами грн в рік. Також це надзвичайно довготривалий процес – від 1 до 3 років. Прийняття закону дозволить скоротити процедуру до 1,5 місяців і ліквідує багатомільярдний корупційний ринок”, — пояснює Кисилевський.
По-перше, твердження про строки зміни цільового призначення землі не відповідають дійсності, адже ніхто не знає, скільки в середньому часу зараз займає така процедура.
Причина банальна: за останні роки провели кілька реформ в цілях дерегуляції і цю процедуру спростили (основні закони — 711-IX та 1423-IX). Зміни набували чинності поступово аж до травня 2022 року, а враховую повномасштабне російське вторгнення, на практиці вони досі фактично не використовувалися.
При цьому, зміна цільового призначення с/г земель за межами населених пунктів з липня 2021 року і до червня 2022 була повністю заблокована в тому числі за підтримки того ж таки нардепа Дмитра Кисилевського.
Одна з двох законодавчих ініціатив заборонила розробку детальних планів території за межами населених пунктів за відсутності комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад, а без цих планів неможлива зміна цільового призначення земель. А потім цю проблему вже після повномасштабного вторгнення виправляли іншим законом (2254-IX). Розробляти детальні плани територій дозволили за відсутності комплексних планів.
Так от вимоги до самих детальних планів територій також було принципово змінено (№ 711-IX) і досі не перевірено, як ці норми працюють.
Тобто вже були зроблені зміни до законодавства за участі того самого Кисилевського, але вони були настільки провальними, що їх одразу ж довелося виправляти іншими законодавчими ініціативами. І от тут постає питання: чи дасть проєкт 9627 заявлені результати, якщо уже були хибні спроби і відверто шкідливі прорахунки?
По-друге, твердження Кисилевського про ліквідацію корупції при зміні цільового призначення землі суперечать змісту цього проєкту.
Законопроєкт передбачає зміну цільового призначення ділянки на основі «мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради щодо можливості розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта згідно з вимогами нормативно-правових актів, будівельних норм, інших нормативних документів, обов’язковість застосування яких встановлена законодавством».
А от запобіжники, які би заважали видавати цей висновок лише «своїм» чи за хабарі, відсутні. Тому корупція нікуди не подінеться – зміниться лише побудова корупційної схеми, адже ключовий орган в процедурі залишається той самий і він буде в ручному режимі вирішувати, кому надати висновок про можливість, а кому – про неможливість.
По корупційним схемам все дійсно стане можливим вирішити дуже швидко, а без корупції можуть знадобитися роки лише для отримання потрібного висновку за рішенням суду.
Окрім корупційних ризиків, під час прийняття кожного проєкту має бути чітке розуміння: чи шкодить він євроінтеграції. Ця законодавча ініціатива шкодить. Вона по суті пропонує відмовитися від виконання закону «Про стратегічну екологічну оцінку», який ухвалили задля виконання відповідної Директиви Європейського Парламенту та Ради.
Але народний депутат Кисилевський, який подав цей проєкт у співавтосртві із Мар’яною Безуглою, Артемом Чорноморовим, Олександром Гайду та низкою інших колег, із цим не згодний:
«Законопроєктом не передбачено відмову від виконання інших законів України. Додатково відзначу, що ця спрощена процедура вже діє в Україні з середини 2022 року. Даний законопроєкт розширює її дію на ряд об’єктів промисловості та енергетики».
Насправді, усі промислові та сільськогосподарські об’єкти негативно впливають на екологію. Україна, в порядку виконання своїх зобов’язань по Орхуській конвенції та іншим документам, вже ухвалила два ключові закони – про оцінку впливу на довкілля та стратегічну екологічну оцінку.
Оцінці впливу на довкілля підлягають перед будівництвом окремі об’єкти, що мають характеристики вище певних обмежень. Але, по-перше, у багатьох випадках забудовники можуть обійти цю оцінку так саме просто, як обходяться вимоги для тендерів при публічних закупівлях – на папері один великий об’єкт перетворюють на кілька допорогових.
По-друге, велика кількість невеликих промислових об’єктів різних власників буде шкодити екології не менше, ніж один великий об’єкт, але проведення оцінки впливу на довкілля для них не потрібно.
Для комплексної оцінки впливу на екологію проводять стратегічну екологічну оцінку. І проводиться воно саме при розробці містобудівної документації. Таким чином, дозволяючи зміну цільового призначення за відсутності містобудівної документації, одночасно скасовують проведення стратегічну екологічну оцінку і залучення громадськості до вирішення питань, що мають вплив на екологію.
І цей крок назад у вже виконаних міжнародних зобов’язаннях по екології, може мати вкрай негативні наслідки для євроінтеграції.
Щодо чинної наразі процедури, з 2022 року діють схожі правила для будівництва об’єктів промисловості, але лише для евакуйованих із зони бойових дій підприємств і до кінця дії воєнного стану. Тобто, мова йде про реальну необхідність в умовах воєнного стану.
І постає питання: яким чином мають вноситися у Державний земельний кадастр обмеження у використанні земель, а саме санітарно-захисні зони нових підприємств, якщо законопроєкт передбачає зміну цільового призначення землі і без розробки містобудівної документації, і без розробки проєктів землеустрою.
Ось як це пояснює ключовий автор законопроєкту:
«Спрощена процедура застосовуватиметься за межами населених пунктів і там, де немає розробленої містобудівної документації. Підставою для зміни цільового призначення земельної ділянки є мотивований висновок уповноваженого органу містобудування і архітектури місцевої ради, який враховує наявність санітарних зон і інших обмежень».
Насправді, законопроєкт не передбачає механізму встановлення встановленням санітарно-захисних зон та їх занесення в Державний земельний кадастр.
Ось тільки такі обмеження у використанні земель, відповідно до Земельного кодексу (ст. 111), є чинними з моменту їх державної реєстрації в Державному земельному кадастрі.
Законопроєкт створює вкрай загрозливу ситуацію, коли забруднення від нових підприємств будуть, а обмежень у використанні земель в зоні забруднень – ні.
І мова йде про досить великі території, адже ширина санітарно-захисних зон може сягати 1000 метрів і більше. Тобто навколо заводу може бути до кількох сотень гектарів земель інших власників, використання яких має бути обмежено в залежності від типу забруднення. Але використання обмежено не буде, бо де-юре обмежень не буде існувати. Вам сподобаються продукти із солями важких металів та інші не менш шкідливі наслідки подібної дерегуляції?
Є з санітарним зонами й інша проблема.
Самовпевнений бізнесмен, що скористається новою “спрощеною” процедурою зміни цільового призначення землі, автоматично стає потенційною жертвою як протестів громадськості, так і тиску з боку власників прилеглих земельних ділянок, що потрапляють в санітарно-захисні зони.
Швидше розпочати будівництво зовсім не означає, швидше його завершити.
“Громади віддаватимуть під промисловість та інфраструктуру в першу чергу не орні землі, які приносять їм прибуток, а природні території. Степи, луки, самосійні ліси. Також у нас досі не внесені у земельний кадастр всі природно-заповідні території — і є ризик що по цій спрощеній процедурі інвестор отримує землю, наприклад, в заказнику”, — наголошує Керівник експертного відділу ГО “Українська природоохоронна група” Петро Тєстов.
Процедура розробки та громадського обговорення містобудівної документації, яка зараз передує зміні цільового призначення землі як раз і була запобіжником від таких випадків.
Прибираючи розробку містобудівної документації і залучення громадськості на ранніх стадіях проєкту, законодавці лише збільшують ризики зупинки реалізації інвестиційного проеєкту на більш пізніх стадіях, коли в його реалізацію вкладено значні гроші. Це не покращення економіки країни та інвестиційної привабливості, а погіршення.
Сільськогосподарську землю не можуть купувати ані іноземці, ані наші юридичні особи з іноземними власниками. Тобто створюється схема для того, хто знає про цю схему і може нею скористатися, а іноземці зрештою будуть купувати вже дорогу землю, після зміни цільового призначення.
Автор законопроєкту обіцяє в офіційних документах залучення і вітчизняних, і іноземних інвестицій. Ось тільки його законопроєкт зменшує привабливість України для іноземних інвесторів, бо робить їх неконкурентноздатними у порівнянні з нашими.
Український бізнес отримує можливість за копійки купувати землі сільгосппризначення і швидко їх перетворювати на землі промисловості. А іноземні інвестори зможуть лише за дорого купувати землю у українських посередників.
Для залучення інвестицій і швидкого відновлення країни треба створювати не тепличні умови виключно для вітчизняного бізнесу, а конкурентні ринкові умови, щоб іноземці були зацікавлені також інвестувати в Україну.
Потрібні інвестори? Створюйте більше технопарків, де на рівних конкурсних умовах землю для будівництва зможуть отримувати як вітчизняні, так і іноземні інвестори.
Ще одне і не менш важливе питання: чи проводились розрахунки та наявне економічне обґрунтування зростання вартості будівництва проєктів державного та регіонального рівня внаслідок необхідності відчуження для суспільних потреб вже не дешевої землі сільгосппризначення, а в десятки разів дорожчих земель промисловості?
Кисилевський твердить, що законопроєкт геть не про це: “Він регулює ситуації зміни власником земельної ділянки її цільового призначення.”
Але саме у спрощенні процедури зміни цільового призначення земельної ділянки і криється проблема. Державі вигідно викуповувати у приватних власників для будівництво об’єктів критичної інфраструктури землі сільгосппризначення – це дозволить зекономити лише на викупі землі від сотень тисяч до кількох мільйонів бюджетних доларів на кожному об’єкті.
Проте законопроєкт 9627 дозволяє дешеві приватні ділянки с/г земель швидко до їх викупу перетворювати на дорогу землю промисловості. І той, хто має вплив на процес відбудови чи доступ до інсайдерської інформації, може легко озолотитися на продажі державі землі за завищеною ціною.
Чинне законодавство дозволяє створити запобіжник від таких схем, встановивши певні заборони в містобудівній документації, та забороняє зміну цільового призначення земель всупереч чи за відсутності містобудівної документації. Але законопроєкт 9627 ці захисні механізми прибирає.
Але на цьому список проблем не вичерпаний. Можуть бути банківські афери, коли беруться кредити під заставу землі, яка стала фіктивно дорогою завдяки зміні цільового призначення з с/г на промислове.
Кисилевський вважає, що це питання теж не має відношення до законопроєкту. Але це не так. Земля завжди вважалася ліквідним активом, тому схема з наданням кредитів з забезпеченням землею із завищеною оцінкою для виведення активів із банків була і залишається дуже популярною серед банківських аферах.
Законопроєкт 9627 створює майже ідеальні умови для таких афер, адже він дозволяє дуже легко в десятки разів віртуально підвищити вартість землі. Навіщо комусь використовувати «сміттєві цінні папери», що досить пильно відстежується Нацбанком, якщо можна швидко і дешево створювати «дорогу» землю?
Заступник голови фракції “Слуга народу” Андрій Мотовиловець теж доклався до цієї законодавчої ініціативи і вніс доволі шкідливу правку. До речі, саме Мотовиловець має вплив на формування порядку денного під час погоджувальної ради, тому й не дивно, що законопроєкт у такому турборежимі йде у сесійну залу.
Що ж задумав Мотовиловець? Подав правку, яка передбачає встановлення МАФів в лісі. Схоже, “реформи” лісової галузі, яка вилилася у створення “Лісів України” і яку курує заступник голови Офісу Президента Ростислав Шурма, комусь в Офісі Президента виявилося замало. Якщо цей законопроєкт ухвалять, то рекреаційні споруди можна буде встановлювати в лісах без аукціону. Що це за споруди? Готелі, спортивні комплекси чи цілі мисливські господарства та загони для диких тварин. Тобто всі умови для того, аби можновладці могли собі створити свої “межигір’я”.
При чому схема щось робити із землею без аукціонів і конкурсів не нова. У голови партії “Слуги народу” Олени Шуляк, яка подала законопроєкт про “морські порти”, теж була схожа ідея із сервітутом, як і в містобудівній реформі.
НАЗК, до речі, коли аналізувало цю “реформу” до першого читання, вказало на корупціогенність такого механізму. Але чогось не побачило цього у ініціативі щодо морських портів і тепер, схоже, не помічає ризиків, коли мова йде про законопроєкт, який сьогодні буде у сесійній залі.
Не менш цікаву нову ініціативу додав у фінальну редакцію голова профільного комітету Олександр Гайду: в ст. 28 закону “Про землеустрій” прибираються антикорупційні норми, якими землевпорядникам забороняється працювати в умовах конфлікту інтересів.
При цьому, ці антикорупційні норми лише два роки назад було додано в рамках попередньої реформи земельних відносин.
Громадський сектор та журналісти мають пильно стежити за поіменним голосуванням за цей законопроєкт, аби розуміти, хто підтримує корупціогенні правила для відбудови України й несе загрозу для євроінтеграції.
