Оборот недостроев: теоретические плюсы на фоне возможностей для злоупотреблений



В парламенте зарегистрирован законопроект, который, по замыслу его авторов, должен навести порядок на рынке недвижимого имущества. Для этого предполагается ввести в оборот права на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. Поскольку документ достаточно сырой, сосредоточимся на сущности предлагаемых изменений и их потенциальной эффективности.

Потенційні ризики

Об этом сообщает МАРКЕТИНГ МИКС

Один з позитивних моментів проекту закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№ 5091) — велика кількість дефініцій. Вони встановлюють коло досліджених у доктрині термінів, що значно спростить розуміння правовідносин у сфері будівництва та допоможе уникнути зайвих спорів на практиці.

Однак у початковому варіанті документа не обійшлося без тавтологій, які суперечать одна одній. І добре, якби ця обставина не могла навіть теоретично ускладнити реалізацію приписів законодавства. Проте є логічним припустити, що поняття «майбутній об’єкт нерухомості» та «об’єкт нерухомого майна, який буде споруджений у майбутньому» (з погляду проекту, це різні поняття, що розкривають різні юридичні факти) є абсолютно синонімічними для будь-якого громадянина.

Тож законодавець може подарувати невичерпну можливість теоретичних зловживань з боку забудовника, яких до внесення проекту навіть не вбачалось. Однак це не є основною проблемою, а лише демонструє поверховий та невчасний підхід до розв’язання гострих соціальних проблем.

Утім, дійсно, урегулювання ринку нерухомості шляхом уведення в цивільний обіг об’єктів незавершеного будівництва теоретично може дати позитивні наслідки та захистити права інвесторів. Однак в українських реаліях важко передбачити весь спектр можливих ризиків. Навпаки, може виникнути ситуація, коли нові норми не сприятимуть захисту прав інвесторів, які придбавають житло на первинному ринку, а створюють нові прогалини в законодавстві та зумовлюють додаткові ризики.

Наприклад, проект може лише легалізувати незаконні дії недобросовісних забудовників. Адже з метою уникнення ризиків у відносинах інвестування вони зможуть укладати договори про зведення саме «об’єктів незавершеного будівництва» та «майбутніх об’єктів нерухомості» без реальної мети довести такі об’єкти до введення в експлуатацію. Бо, як уже зазначалося, термін «майбутній об’єкт нерухомості» нині часто використовується в різних договорах інвестування, а з прийняттям такого закону він набуде дещо іншого значення.

Запитання без відповідей

Водночас проект ускладнить для пересічних громадян розуміння, що ж насправді вони отримають наприкінці будівництва: справжній, належним чином зареєстрований об’єкт нерухомості (комерційне приміщення, власну квартиру тощо) чи спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва.

Також постають логічні запитання: чи будуть такі об’єкти незавершеного будівництва ліквідними? чи матимуть вони попит? Річ у тім, що, по суті, такі об’єкти мало чим відрізнятимуться від нинішніх недобудов. Адже й тепер існує механізм продажу зазначених об’єктів — шляхом переуступки права. Проте попит на такі переуступки залежить виключно від якості об’єкта та його ліквідності.

Крім цього, з погляду Цивільного кодексу, закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Податкового кодексу об’єкт незавершеного будівництва не вважається об’єктом нерухомого майна. Тому якщо в Реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на об’єкт незавершеного будівництва, то таке майно не є об’єктом обкладання податком на нерухомість.

Наразі в проекті відсутнє регулювання запропонованого «спеціального майнового права» в контексті оподаткування. А тому постають ще два запитання: чи буде таке спеціальне майнове право прирівнюватися до об’єкта нерухомості та чи потрібно буде інвесторам за нього ще й сплачувати податок на нерухомість?

Три нагальні напрями

Можна припустити, що проект є доволі радикальним на нинішньому етапі розвитку українського ринку нерухомості та його правової охорони. Натомість на даний час виглядає більш логічним створення дієвих механізмів захисту прав інвесторів та ефективного механізму завершення будівництва проблемних або потенційно проблемних об’єктів. Для цього необхідні певні важелі контролю за наявними об’єктами будівництва, а також суб’єктами даних відносин, зокрема замовниками, забудовниками, девелоперами, підрядчиками та ін. Можна запропонувати такі нагальні напрями впорядкування.

По-перше, доцільно створити дієвий механізм нагляду та контролю за будівництвом з боку інвесторів. Наразі зведення житла з використанням фондів фінансування будівництва є одним з найефективніших в Україні способів інвестування в такі об’єкти. Утім, контроль за законністю дій забудовника виконує лише управитель ФФБ. Функції нагляду та регулювання діяльності останніх покладено на Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку. Але де ж у цій схемі контролю безпосередньо інвестори (довірителі ФФБ)?

Необхідно забезпечити інвесторам можливість безпосередньої перевірки виконаних забудовником робіт. Наприклад, шляхом створення тимчасового органу довірителів ФФБ, які матимуть право на проведення перевірок та аудит діяльності забудовника й управителя ФФБ виключно стосовно конкретного об’єкта інвестування. Така міра дозволить знизити соціальне напруження та дасть можливість інвесторам самостійно впливати на долю їхніх об’єктів.

По друге, слід посилити відповідальність для недобросовісних замовників, забудовників, девелоперів, підрядчиків та інших суб’єктів, котрі здійснюють будівництво та забезпечують реалізацію таких об’єктів. Наразі недобросовісних забудовників притягають до відповідальності переважно за шахрайство, розтрату та ухилення від сплати податків. Однак на практиці може бути важко довести наявність того чи іншого складу злочину залежно від конкретних обставин. Хоча означена сфера правовідносин має велике суспільне значення.

Тому є доречним запровадження відповідальності для спеціальних суб’єктів — осіб, котрі здійснюють будівництво та забезпечують реалізацію таких об’єктів, — за злочини у сфері недобросовісного поводження на ринку нерухомості. Наприклад, за затягування строків уведення в експлуатацію; нецільове витрачання коштів фонду будівництва; початок будівництва, яке є завідомо таким, що не буде завершеним, тощо.

По-третє, варто звернути увагу на прискорення будівництва ризикових об’єктів. Ідеться про запровадження механізмів полегшення процесу передання довгобудів (у разі порушення забудовником законодавства) до спеціальної керуючої державної компанії. Вона виступатиме в ролі генпідрядчика та забудовника, а також матиме пільги та пріоритети при введенні об’єкта в експлуатацію.

Зазначені напрями потребують першочергової уваги, оскільки йдеться про закономірні проблеми правового регулювання відносин у сфері будівництва. Отже, більш логічним на даний час є створення дієвих механізмів захисту прав інвесторів у контексті нинішньої системи правовідносин. https://zib.com.ua/

Оборот недостроев: теоретические плюсы на фоне возможностей для злоупотреблений

Материалы по теме

Сдаваемую в аренду квартиру мораторий на взыскание не защищает — ВС

в„–11 (1517), 13.03—19.03.2021

От выселения из служебного жилья исковая давность не спасет — ВС

в„–9 (1515), 27.02—05.03.2021

Украинцам предложат регистрировать права на то, чего нет — проект

в„–9 (1515), 27.02—05.03.2021

Как выселить из квартиры сына нанимателя — позиция ВС

в„–7 (1513), 13.02—19.02.2021

Нерегистрация права собственности не убережет имущество от исполнителя — ВС

в„–8 (1514), 20.02—26.02.2021

Как расслужебить квартиру через суд (позиция ВС)

в„–6 (1512), 06.02—12.02.2021

В США продается самый дорогой в мире дом

в„–3-4 (1509-1510), 16.01—29.01.2021

Можно ли продать подвал дома под офис без ведома совладельцев — позиция ВС

в„–3-4 (1509-1510), 16.01—29.01.2021

ВС: для выселения из жилья следует применять ГК, а не устаревший ЖК

в„–3-4 (1509-1510), 16.01—29.01.2021

Выселение из служебного жилья при переводе — позиция ВС

в„–52 (1506), 26.12—31.12.2020

Проживание в квартире при наличии регистрации в другом месте не дает права на пользование ею — ВС

в„–52 (1506), 26.12—31.12.2020

04.01.2021

Выселение военных пенсионеров из служебного жилья нарушило право на семейную жизнь

31.12.2020

Как можно остаться без дома после смерти мужа — ВС

в„–50 (1504), 12.12—18.12.2020

Придомовую территорию передадут в собственность всем жителям, но без права на долю— проект

в„–50 (1504), 12.12—18.12.2020

ВС объяснил, почему должник не может отчуждать свое имущество даже при отсутствии обременения

в„–49 (1503), 05.12—11.12.2020

Недвижимость получит идентификатор для новой системы реестров

25.11.2020

22.10.2020

Нюансы удовлетворения требований ипотекодержателя сообщил Офис противодействия рейдерству

21.10.2020

Подписан закон о моратории на взыскание ипотечной недвижимости

06.10.2020

Загрузить больше публикаций

Комментарии

К статье не оставили пока что ни одного комментария. Напишите свой —

[url=http://zib.com.ua/ru/comments/146943.html]Читать все

[url=http://zib.com.ua/ru/print/146943.html][url=#][/url]


Джерело статті: “http://vnews.agency/news/politics/296259-oborot-nedostroev-teoreticheskie-plyusy-na-fone-vozmozhnostey-dlya-zloupotrebleniy.html”